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戴俊凯:景荣基金打通融投管退四环节 突出主动管理人角色

归档日期:06-07       文本归类:景荣花园      文章编辑:爱尚语录

  - 戴俊凯,目前是景荣基金旗下不动产板块 -- 景城置业的总裁

  上海2018年2月14日电 /美通社/ -- 景荣基金旗下不动产板块 景城置业的总裁戴俊凯认为,进入2018年,在一线以至二线城市,房地产曾经步入存量时代,建筑开辟已不是行业成长主题,而若何做好办理运营、提拔物业价值才是房地产行业的成长标的目的。

  制造景荣基金品牌

  景城置业作为景荣基金旗下不动产板块,以凯德集团、黑石集团为行业标杆。景城置业总裁戴俊凯认为,贯穿“融资、投资、办理、退出”地产金融全财产链的房地产金融办事商将主导将来中国房地产行业的成长。

  戴俊凯引见说:“景荣基金一起头以不动产夹层基金起身,次要跟大的国企开辟商合作,包罗金地集团、中粮地产、招商地产、信达地产、光明地产、中航地产等国有一线开辟商。我们作为配资方,供给融资方案,担任财政投资人的脚色;而开辟扶植由开辟商主导。”

  作为国内先行的几支房地产私募基金之一,景荣基金在不动产范畴的投资办理规模累计曾经跨越300 亿元。截至2017 年一季度,景荣基金曾经完成对18 个不动产项目标投资与并购,笼盖中国大陆地域及美国曼哈顿等境外埠区,累计开辟的总面积跨越350 万平方米。

  在不动产范畴,景荣基金不再是纯真的被动的财政投资人,同时也担任着自动的项目办理人的脚色。例如,由景荣基金投资的美国旧金山的两个写字楼项目,均由景荣基金自主办理;景荣基金也主导了曼哈顿一个公寓项目标开辟。

  戴俊凯暗示:“为了更好地担任自动项目办理人的脚色,我们成立了专业团队。在投资办理方面,涉及大宗物业、写字楼、社区贸易并购以至开辟;在运营方面,针对社区贸易、长租公寓的运营办理,我们不只自建团队,并且与行业俊彦合伙、合作。”

  转型自动办理人脚色

  戴俊凯引见说:“随势而动,在不动产方面,除了做好财政投资人脚色外,我们也做自动办理。”

  一方面,目前全国的楼市调控政策全面升级,除了限购、限贷、限售外,在地盘拍卖环节,要求开辟商自持物业比例很高,根基达到50%以上。在这种布景下,良多开辟商,包罗房地产基金公司都面对着转型,都要培育本人的自动办理能力。由于是自持物业,只要培育好办理能力,才能提拔自持物业价值,才能赚到更多收益。

  另一方面,北京、上海、深圳等一线城市,都在激励长租公寓,激励商务办公室成长,而长租公寓、商务办公室这些都是自持物业,都要求持无方有较强的办理能力。开辟商、房地产私募基金均面对着转型。

  戴俊凯说:“为了顺应形势的成长,为了更好地向自动办理标的目的迈进,在不动产方面,我们以新加坡凯德集团为标杆,努力于打形成一个集融资、投资、办理、退出四环节于一体的财产链,既有开辟扶植,又有运营办理,并能够通过REITs 退出。在晚期开辟的时候,出一部门自有资金,然后再募集一部门资金,在运营一段时候后再通过股权渠道退出。我们正按照这四个环节做结构。”

  戴俊凯暗示:“基于对将来市场的判断,考虑到项目本身,不管是室第仍是贸易业态,我们对拿地比力隆重,会将更多的精神放在城市更新革新、存量物业提拔上,特别是一线城市、一点五线城市,由于这些城市的长租公寓、写字楼、社区贸易等业态的更新革新市场长短常庞大的。从国际经验来看,美国曼哈顿地域近几十年都是存量物业进行不竭地更新革新。按照建筑密度来算,上海还有很大的更新革新空间,这个标的目的比保守的拿地更合适成长趋向。”

  城市更新,存量物业的升级革新,老厂房、旧写字楼、老式贸易、公寓、酒店都有可能,目标是把现有的存量资产盘活更新,这就会严酷考量基金办理方的办理能力、运营能力和退出能力。

  而对房地产私募基金来说,在拿下某个项目后,通过升级革新后,日常运营仍靠房钱发生收益,但最终仍是要考虑退出问题。房地产私募基金凡是设有时间年限,作为封锁型基金,时限一般三到十年,到期后必必要退出。

  戴俊凯认为,基金到期后,有没有退出渠道,可否实现成功退出,更是考量一家基金公司的全体操盘能力。

  在国外,房地产基金退出凡是通过REITs 实现。REITs是一种通过刊行股份或受益凭证的体例来汇集特定大都投资人的资金,由特地的托管机构进行托管,并委托特地的投资机构进行房地产相关投资运营办理,将投资分析收益按比例分派给投资者的一种信任基金。

  戴俊凯暗示:“能发生不变现金流的资产都能够做资产证券化,都能做成尺度化产物,以至到买卖所挂牌,供各类机构持有、买卖。目前,不管是税务法则,仍是工商条例方面都还没完美,国内只能做出类REITs 产物,但这些产物仍然属于债券型,将来的大标的目的必定是股权REITs。”

  在国内房地产市场逐步走向高位,行业由增量转为存量市场,市场堆积的风险正逐步闪现。REITs 的推出有其需要性和迫切性,能缓解信贷风险,降低房地产企业杠杆,改变和提拔房地产企业的盈利模式,此外也有益于社会资产设置装备摆设多元化,防止房价泡沫进一步扩大。

  戴俊凯说:“目前,在北京、上海、深圳这些一线城市,大宗物业买卖长短常活跃的,良多大型公司情愿采办物业,作为公司总部,也有是看好将来资产保值升值的。但像上海如许的一线城市,资产贵,房钱收益率比力低,本钱化率仅为3%- 4%,很难做成好的资产证券化产物。但在二三线城市,大宗物业买卖量就比力少,资产较廉价,房钱收益比就较高,反而市场上做成资产证券化的产物比力多。”

  在一线城市,基金投资的标的目的仍是瞄向城市更新革新的项目,寻找具有潜力的物业,通过升级革新、运营办理,提拔物业价值,提高房钱收益。如许不管是自有资金,仍是基金模式,最初就能更好地证券化处置,更成功地退出。

  戴俊凯说:“我们已与多个写字楼、社区贸易项目深切洽商。同时,我们组建了多个团队,一个团队担任倡议资产办理打算,次要考虑项目标定位、设想和退出;另一个团队,担任运营办理,包罗招商、物业办理,以至包罗建筑设想、工程革新方面。总之,景荣基金贯穿于房地产金融的融资、投资、办理、退出的整个链条,立志做一家优良的全国性地产金融办事商。”

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